Kastamonu Gayrimenkul Avukatı – Kısa Bilgi

Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mal alım satımı, tapu iptali ve tescil, kira uyuşmazlıkları, kamulaştırma, kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi geniş bir alanı kapsar. Kastamonu’da taşınmazınıza ilişkin hukuki bir uyuşmazlık yaşıyorsanız sürecin avukatlık desteğiyle yürütülmesi hak kayıplarının önüne geçer.

Kastamonu Gayrimenkul Avukatı

Taşınmaz mal uyuşmazlıkları; tapu kayıtları, kadastro verileri, imar planları ve birden fazla tarafın hak iddiasını barındıran karmaşık süreçlerdir. Bu davalarda usul hatalarının telafisi çoğu zaman güç, zaman kaybı ise maliyetlidir. Kastamonu Avukat olarak Av. Furkan İşeri, gayrimenkul hukuku alanında Kastamonu’da avukatlık hizmeti vermektedir.

Kastamonu Gayrimenkul Avukatı Av. Furkan İşeri

Gayrimenkul Hukuku Nedir?

Gayrimenkul hukuku; arsa, arazi, bağımsız bölüm (daire, dükkan, ofis) ve her türlü taşınmaz mal üzerindeki hakları, yükümlülükleri ve uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır. Medeni hukukun eşya hukuku başlığı altında yer alır; ancak imar mevzuatı, idare hukuku ve borçlar hukuku ile de sıkı bağlantı içindedir.

Türkiye’de taşınmaz hukuku ağırlıklı olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun eşya hukuku kitabı ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri çerçevesinde şekillenir. Kamulaştırma işlemleri ise 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında yürütülür.

Gayrimenkul Hukukunda Sık Görülen Dava Türleri

Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu kaydının hatalı oluşturulması, muvazaalı işlem, vekaletin kötüye kullanılması veya muris muvazaası durumlarında açılır. Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

Taşınmazı haksız biçimde kullanan ya da işgal eden kişiden talep edilen tazminattır. Geriye dönük en fazla beş yıllık ecrimisil talep edilebilir.

Önalım (Şufa) Hakkı Davası

Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar, satıştan haberdar oldukları tarihten itibaren 3 ay içinde önalım hakkını kullanabilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Paylı veya el birliği halindeki mülkiyette taraflar anlaşamıyorsa mahkeme kanalıyla aynen taksim ya da satış yoluyla ortaklık sona erdirilir.

Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye

Kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesinin feshi, tahliye davası, kira tespit ve uyarlama davaları Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

Kamulaştırma ve Bedel Tespiti

İdarenin belirlediği kamulaştırma bedeli yetersiz bulunduğunda tebliğden itibaren 30 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bedel tespiti davası açılabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları

Müteahhidin edimini yerine getirmemesi, teslim gecikmesi veya ayıplı yapı durumlarında sözleşmenin feshi ya da tazminat davası gündeme gelebilir.

Kentsel Dönüşüm Süreçleri

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine itiraz, hak sahipliği tespiti, kira yardımı ve müteahhitle yapılacak sözleşmelerin hukuki denetimi bu kapsamda ele alınır.

Geçit Hakkı ve İrtifak Davaları

Taşınmazının yola çıkışı bulunmayan kişiler, komşu taşınmazdan geçit hakkı kurulmasını mahkemeden talep edebilir. İrtifak haklarının kurulması ve kaldırılması da bu alan kapsamındadır.

Gayrimenkul Davalarında Süreç Nasıl İşler?

1

Hukuki Durum Tespiti

Tapu kayıtları, kadastro bilgileri, imar durumu ve taşınmaza ilişkin belgeler incelenerek hukuki tablo ortaya konur.

2

İhtiyati Tedbir Talebi

Taşınmazın üçüncü kişilere devri ya da üzerinde işlem yapılmasının önlenmesi gerektiğinde dava öncesinde veya dava sırasında ihtiyati tedbir talep edilebilir.

3

Dava Dilekçesinin Hazırlanması

Dava türüne göre görevli ve yetkili mahkeme belirlenir; deliller, tanıklar ve bilirkişi talepleri dilekçeye eklenir.

4

Yargılama ve Bilirkişi Süreci

Gayrimenkul davalarında mahkeme çoğunlukla bilirkişi atar. Bilirkişi raporu, tapu sicili ve keşif tutanakları belirleyici delil niteliği taşır.

5

Karar ve İcrası

Lehte kararın tapu siciline tescili veya icra yoluyla uygulanması sağlanır. Karara karşı istinaf ve temyiz yolları açık tutulur.

Kamulaştırma Sürecinde Hak Kayıplarının Önlenmesi

Kamulaştırma, devletin ya da kamu kurumlarının kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetteki taşınmazlara el koymasıdır. İdare tarafından teklif edilen bedel çoğu zaman taşınmazın gerçek piyasa değerinin altında kalmaktadır.

  • Kamulaştırma kararının usule aykırılığı gerekçesiyle iptali
  • Tebliğden itibaren 30 gün içinde bedel tespiti ve tescil davası açılması
  • Bilirkişi sürecinin yakından takibi ve itiraz hakkının kullanılması
  • Fiili el atma durumlarında tazminat davası açılması

Kamulaştırma tebligatını aldıktan sonra 30 günlük dava açma süresini kaçırmamak kritik önem taşır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup geçirilmesi durumunda idarenin teklif ettiği bedel kabul edilmiş sayılabilir.

Kira Hukuku ve Tahliye Süreçleri

Kira uyuşmazlıkları, gayrimenkul hukukunun pratikte en sık karşılaşılan konularından birini oluşturur. Kiracı ve kiraya veren arasındaki temel uyuşmazlık başlıkları şunlardır:

Kira Bedelinin Tespiti

Yenilenen kira dönemlerinde tarafların anlaşamaması halinde mahkeme kira bedelini piyasa koşullarına göre belirler.

Tahliye Davası

Kira borcunun ödenmemesi, konutun kötü kullanılması veya tahliye taahhüdü gibi gerekçelerle kiraya veren tahliye davası açabilir.

Kira Uyarlama Davası

Olağanüstü ekonomik koşulların kira sözleşmesini taraflardan biri açısından çekilmez hale getirmesi durumunda uyarlama talep edilebilir.

İşyeri Tahliyesi

İşyeri kira sözleşmelerinde tahliye koşulları konut kiralarından farklıdır. Sözleşme süresi, yenileme ve fesih bildirimi kuralları özenle takip edilmelidir.

Avukatın Gayrimenkul Sürecindeki Rolü

Gayrimenkul davaları; tapu sicili araştırması, imar mevzuatı bilgisi ve bilirkişi sürecinin yönetimi gibi teknik gereklilikleri bir arada barındırır. Avukat bu süreçte şu işlevleri üstlenir:

  • Tapu ve kadastro kayıtlarının hukuki açıdan incelenmesi
  • Dava türüne göre görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi
  • İhtiyati tedbir ve ihtiyati haciz taleplerinin zamanında yapılması
  • Bilirkişi raporuna itiraz ve ek rapor talepleri
  • Kamulaştırma bedelinin gerçek değere yakın tespit edilmesi için hukuki takip
  • Kat karşılığı inşaat ve arsa payı sözleşmelerinin denetimi
  • Kentsel dönüşüm süreçlerinde hak sahipliğinin korunması

Sıkça Sorulan Sorular

Gayrimenkul davalarında yetkili mahkeme hangisidir?
Gayrimenkul davaları kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Tapu iptali ve ecrimisil davalarında Asliye Hukuk Mahkemesi, kira uyuşmazlıklarında ise Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Tapu iptali ve tescil davası ne zaman açılır?
Tapu kaydının hatalı düzenlenmesi, vekaletin kötüye kullanılması, muvazaalı satış ya da muris muvazaası gibi durumlarda tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’ne yöneltilir.
Ecrimisil davası nasıl açılır?
Taşınmazını haksız biçimde kullanan kişiye karşı taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ecrimisil davası açılabilir. Geriye dönük en fazla 5 yıllık dönem için tazminat talep edilebilir; mahkeme bilirkişi aracılığıyla bedeli belirler.
Kamulaştırma bedeliyle itiraz edilebilir mi?
Evet. İdarenin belirlediği kamulaştırma bedeli yetersiz bulunuyorsa tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bedel tespiti ve tescil davası açılabilir. 30 günlük süre hak düşürücüdür.
Önalım (şufa) hakkı nasıl kullanılır?
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını satıştan haberdar oldukları tarihten itibaren 3 ay, her hâlükârda 2 yıl içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak kullanabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhit edimini yerine getirmezse ne yapılır?
Müteahhidin teslim yükümlülüğünü yerine getirmemesi ya da gecikmesi halinde arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir, fazladan ödediği bedelini geri isteyebilir ve uğradığı zararı tazminat davası yoluyla talep edebilir.
Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?
Riskli yapı tespitine, tebliğden itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne itiraz edilebilir. İtiraz üzerine teknik heyet inceleme yapar; itirazın reddi halinde idari yargıya başvuru yolu açıktır.

Fİ

Av. Furkan İşeri Hakkında

Kastamonu Barosu’na Kayıtlı Avukat

Av. Furkan İşeri, Kastamonu Barosu’na kayıtlı avukat olup gayrimenkul hukuku başta olmak üzere çeşitli hukuk alanlarında Kastamonu’da avukatlık hizmeti vermektedir. Tapu iptali ve tescil davalarından kamulaştırma süreçlerine, kira uyuşmazlıklarından kentsel dönüşüm işlemlerine kadar geniş bir yelpazede hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunulmaktadır.

Kastamonu Barosu Kayıtlı
Tapu İptali ve Ecrimisil Davaları
Kamulaştırma ve Bedel Tespiti
Kira Uyuşmazlıkları ve Tahliye
Kentsel Dönüşüm Süreçleri
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
Kastamonu Avukat