Blog
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) | Kastamonu
Kastamonu’da Ortaklığın Giderilmesi – 2026 Güncel Kısa Özet
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak, 1 Eylül 2023’ten beri zorunlu dava şartıdır (6325 S.K. m. 18/B). Arabuluculukta anlaşılırsa, sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesiyle taşınmaz, 9. Yargı Paketi (7531 S.K.) gereği resmi senet düzenlenmeksizin doğrudan tapuda tescil ettirilebilir. Anlaşma olmazsa dava taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 12. Yargı Paketi (7589 S.K.) ile tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında ve muhammen bedelin %100’ü eşiğiyle yapılmaktadır. Karara karşı istinaf süresi tebliğden itibaren 2 haftadır (HMK m. 345).
Kastamonu’da Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası: 2026 Güncel Mevzuat Rehberi
Son güncelleme: Eylül 2026 – 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) değişiklikleri işlenmiştir.
Kastamonu genelinde miras kalan hisseli tarlalar, ahşap konaklar ve arsalar üzerindeki mülkiyet ihtilafları, son yıllarda yürürlüğe giren yargı paketleriyle önemli ölçüde değişen usul kuralları çerçevesinde çözüme kavuşturulmaktadır. Şehirde ikamet eden hissedarlar ile il dışında (özellikle İstanbul’da) yaşayan mirasçıların anlaşamaması halinde izale-i şüyu süreci gündeme gelir. Kastamonu Avukat olarak Av. Furkan İşeri Hukuk Bürosu; zorunlu arabuluculuk, arabuluculuk anlaşmasıyla tapuda tescil, izale-i şüyu davaları, mirasçılar arasında ilk artırma ve UYAP e-Satış süreçlerinde Kastamonu merkez ve ilçelerinde dava ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yürürlükteki Düzenlemeler: Hangi Paket Neyi Değiştirdi?
| Düzenleme | Yürürlük | Ortaklığın Giderilmesine Etkisi |
|---|---|---|
| 7445 sayılı Kanun | 1 Eylül 2023 | 6325 S.K. m. 18/B ile ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk dava şartı oldu; anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunlu hale geldi. |
| 7499 sayılı Kanun (8. Yargı Paketi) | 1 Haziran 2024 (kanun yolu süreleri) | HMK’daki bir haftalık kanun yolu süreleri iki haftaya çıkarıldı. Nihai karara karşı istinaf süresi zaten iki haftaydı (HMK m. 345); bu süre değişmedi. |
| 7531 sayılı Kanun (9. Yargı Paketi) | 14 Kasım 2024 | Şerh alınmış arabuluculuk anlaşmasıyla tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmeksizin tescil imkânı getirildi; ilk toplantıya mazeretsiz katılmamanın yaptırımı yeniden düzenlendi. |
| 7571 sayılı Kanun | 25 Aralık 2025 | TMK m. 733 ve 734’te yasal önalım hakkına ilişkin değişiklikler yapıldı (cebri artırmada önalım yasağı devam ediyor). |
| 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) | 31 Temmuz 2026 | Tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında ve %100 eşiğiyle; paydaş teminat istisnası kaldırıldı; ihale bedelini yatırmayana %5 idari para cezası; duruşma arası en fazla 3 ay. |
Paylaşım Yolları: Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşım mı?
Türk Medeni Kanunu m. 698 ve 699 uyarınca her paydaş, paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim öncelikle aynen bölüşmeye karar verir; bölme durum ve koşullara uygun değilse ve özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmeder.
Aynen Taksim (Fiziki Bölüşme)
Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu ve hissedar sayısı elverişliyse parsel fiziken bölünerek her ortağa bağımsız tapu verilir. Parçaların değerleri denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Fiziken bölünemeyen konutlar veya tarım mevzuatı gereği bölünemeyen tarlalar, HMK m. 322/2 uyarınca görevlendirilen satış memurluğunca İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre UYAP e-Satış portalında açık artırmayla satılır; bedel paylar oranında dağıtılır.
Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk (6325 S.K. m. 18/B)
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi gereğince, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Başvuru, taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna (Kastamonu merkezde Kastamonu Adliyesi Arabuluculuk Bürosu; büro bulunmayan ilçelerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne) yapılır. Arabulucu, görevlendirmesinden itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hallerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.
- Hiç başvurulmadan dava açılırsa: Dava, dava şartı yokluğundan esasa girilmeksizin usulden reddedilir.
- Başvurulmuş ama son tutanak eklenmemişse: Mahkeme davacıya bir haftalık kesin süre verir; süresinde sunulmazsa dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmadan usulden reddedilir.
- İlk toplantıya mazeretsiz katılmayan paydaş: Son tutanakta belirtilir. 7531 sayılı Kanun ile yapılan düzenlemeye göre bu taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur.
Arabuluculuk Anlaşmasıyla Doğrudan Tapuda Tescil: Hissedarlar arabuluculuk masasında anlaşarak payların birine veya birkaçına devrini kararlaştırabilir. Bu anlaşma belgesine, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Mahkeme; anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler, gerektiğinde kurumlardan bilgi ister ve duruşma açabilir.
Şerh alındıktan sonra taraflardan biri tapu müdürlüğüne başvurabilir; 7531 sayılı Kanun ile 6325 S.K. m. 18’e eklenen fıkra gereği tapu müdürlüğü gerekli incelemeyi yaptıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescili gerçekleştirir.
Dikkat: Paydaşlar arabuluculukta satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde anlaşırsa, Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü görüşüne göre şerhi veren sulh hukuk mahkemesinin HMK m. 322 uyarınca satış memuru görevlendirmesi gerekir; doğrudan satış memurluğuna başvurulamaz. Vesayet altındaki bir paydaşın payının arabuluculuk anlaşmasıyla devri mümkün değildir; tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Kanun’daki sınırlamalar arabuluculukta da aynen uygulanır.
Kastamonu’da Görevli ve Yetkili Mahkeme
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’dir ve dava basit yargılama usulüne tabidir (HMK m. 316). Taşınmazlarda yetki HMK m. 12 gereği kesin olup taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Taşınmaz Kastamonu merkezde ise Kastamonu Sulh Hukuk Mahkemesi; Taşköprü, Tosya, İnebolu, Cide, Araç gibi ilçelerde ise taşınmazın bağlı olduğu ilçe adliyesindeki sulh hukuk mahkemesi (ayrı sulh hukuk mahkemesi bulunmayan yerlerde sulh hukuk sıfatıyla bakan asliye hukuk mahkemesi) yetkilidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası İçin Gerekli Belgeler
| Belge Türü | Hukuki Amacı ve Kapsamı | Temin Edileceği Kurum |
|---|---|---|
| Tapu Kaydı | Taşınmazın mülkiyet ve güncel hisse durumu; takyidatlar | Kastamonu Tapu Müdürlüğü / Web-Tapu |
| Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) | Vefat eden malikin mirasçıları ve pay oranları; 7589 kapsamında “tüm malikler mirasçı mı” tespiti | Sulh Hukuk Mahkemesi veya Noterlik |
| Arabuluculuk Son Tutanağı | Dava şartının yerine getirildiğinin ispatı (aslı veya arabulucu onaylı örneği) | Arabuluculuk Bürosu / Arabulucu |
| Kadastro Çapı ve Aplikasyon Krokisi | Taşınmazın fiili sınırları ve komşu parseller | Kadastro Müdürlüğü / LİHKAB |
| İmar Durumu Yazısı | Aynen taksimin imar açısından mümkün olup olmadığı | İlgili Belediye veya İl Özel İdaresi |
| Tarım Arazisi Görüşü | Parselin 5403 S.K. kapsamında bölünüp bölünemeyeceği (mahkemece istenir) | Kastamonu Tarım ve Orman İl Müdürlüğü |
| Vekaletname | Dava takibi, arabuluculuk ve satış memurluğu işlemleri için | Noterlikler (özel yetki ibareli) |
Kastamonu’da İzale-i Şüyu Davası Adım Adım
Hissedarların ve Mirasçıların Tespiti
Tapu kaydı ve nüfus kayıtları üzerinden tüm paydaşlar belirlenir. Vefat etmiş paydaşların mirasçılık belgeleri alınır; taşınmazın tüm maliklerinin mirasçı olup olmadığı bu aşamada netleştirilir, çünkü 7589 sayılı Kanun’daki özel artırma usulü buna bağlıdır.
Zorunlu Arabuluculuk Görüşmeleri
Arabuluculuk bürosuna başvurulur ve tüm paydaşlar toplantıya davet edilir. Uzlaşma olursa anlaşma belgesine şerh alınıp tapuda tescil yoluna gidilir; olmazsa anlaşamama son tutanağı düzenlenir.
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Dava Açılması
Davacı tek bir paydaş olabilir; ancak diğer tüm paydaşların davalı olarak davada yer alması zorunludur. Davalılar, dava dilekçesinin tebliğinden itibaren iki hafta içinde cevap verir (HMK m. 317).
Tebligat ve Taraf Teşkili
Kastamonu dışında veya yurt dışında yaşayan mirasçılara dava dilekçesi tebliğ edilir. Taraf teşkili tamamlanmadan mahkeme esasa geçemez. Yargılama sürerken ölen paydaşın mirasçıları da davaya dahil edilir.
Keşif ve Bilirkişi Değerlemesi
Hâkim ve bilirkişi taşınmazı yerinde inceler; aynen taksim imkânı araştırılır ve muhammen bedel belirlenir. Bilirkişi raporuna tebliğden itibaren iki hafta içinde itiraz edilebilir (HMK m. 281). 7589 sayılı Kanun ile duruşmalar arasındaki süre, zorunlu haller dışında üç aydan uzun olamaz (HMK m. 147/3).
Mahkeme Kararı ve İstinaf
Bölünemeyen mal için satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmedilir. Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir (HMK m. 345). Satış işlemleri kararın kesinleşmesinden sonra başlar.
UYAP e-Satış Açık Artırması ve Paranın Dağıtımı
Satış memurluğu kıymet takdiri ve ilan işlemlerini yapar. Tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca mirasçılar arasında ve %100 eşiğiyle yapılır; diğer hallerde artırma herkese açıktır ve eşik %50’dir. Satış masrafları düşüldükten sonra bedel pay sahiplerine payları oranında ödenir.
2026 Yeniliği: Miras Kalan Taşınmazlarda İlk Artırma Mirasçılar Arasında (7589 S.K.)
31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan ve aynı gün yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun (kamuoyunda 12. Yargı Paketi) ile İcra ve İflas Kanunu m. 114 değiştirilmiştir. Bu değişiklik, özellikle Kastamonu’da sıkça karşılaşılan “ata yadigârı” hisseli tarla ve konakların aile dışına düşük bedelle geçmesini önlemeye yöneliktir.
Uygulama Şartları
Taşınmazın tüm malikleri payını miras yoluyla edinmiş olmalı ve tapuda mirasçılar dışında üçüncü kişi malik bulunmamalıdır. Paydaşlardan biri payını satın alma veya bağış gibi yollarla edinmişse genel usul uygulanır.
%100 Eşikli Birinci Artırma
Birinci artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılabilir ve tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü, rüçhanlı alacakları ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.
Bir Defaya Mahsus
Mirasçılar arasındaki artırma yalnızca bir kez yapılır. Sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açık olarak ve muhammen kıymetin %50’si eşiğiyle yürütülür.
Paydaşın Teminat Yükümlülüğü
Önceki düzenlemedeki, artırmaya katılan paydaşın payı oranında teminattan muaf tutulması istisnası kaldırılmıştır. Paydaş da diğer katılımcılar gibi teminat yatırmalıdır.
Bedeli Yatırmamanın Yaptırımı
En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayanın teminatı iade edilmez; masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir. Ayrıca teklif edilen bedelin %5’i oranında idari para cezası verilir.
Geçiş Hükmü
Yeni kurallar, 31 Temmuz 2026’dan önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz. Dava daha önce açılmış olsa bile artırma ilanı bu tarihten sonra yapılıyorsa yeni usul uygulanır.
Satış Yalnızca Hissedarlar Arasında Yapılabilir mi? (TMK m. 699/3)
7589 sayılı Kanun’un getirdiği mirasçılara özgü ilk artırma dışında, genel kural satışın herkese açık yapılmasıdır. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi ise TMK m. 699/3’teki kesin şarta bağlıdır:
Bütün Paydaşların Rızası
Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Rızanın açık ve eksiksiz olması gerekir.
Tek Bir Paydaşın Rızası Yoksa
Paydaşlardan biri dahi rıza göstermezse ya da rızası tespit edilemezse mahkeme satışı paydaşlarla sınırlayamaz; taşınmaz genel ihaleye çıkar (7589 kapsamındaki mirasçı taşınmazları saklıdır).
Arabuluculukta Aile İçi Çözüm
Mahkemede oybirliği sağlanamayacaksa, dava öncesi arabuluculukta pay devri kararlaştırılıp şerh alınarak mülk aile içinde tutulabilir ve tescil resmi senet düzenlenmeksizin yapılabilir.
Ehil Mirasçıya Devir (5403 m. 8/C)
Terekedeki tarımsal arazide mirasçılar anlaşamazsa, sulh hukuk hâkimi araziyi ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden devredebilir. Bu hüküm, murisin 15 Mayıs 2014 ve sonrasında vefat ettiği durumlarda uygulanır.
Önalım (Şufa) Hakkı Kullanılamaz
TMK m. 733/1 uyarınca cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 7571 sayılı Kanun ile önalım hakkının süre ve bedel kurallarında da değişiklik yapılmıştır; ihale dışı pay satışlarında güncel TMK m. 733–734 metni esas alınmalıdır.
İhalenin Feshi
Usulsüz yapılan ihaleye karşı, öğrenmeden itibaren 7 gün ve her halde ihale tarihinden itibaren 1 yıl içinde ihalenin feshi istenebilir (İİK m. 134).
Kastamonu Tarım Arazilerinde 5403 Sayılı Kanun Engeli
Kastamonu kırsalındaki tarım arazilerinde hissedarlar tarlayı kendi aralarında bölüşmek istese dahi 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndaki sınırlamalar geçerlidir. Bu sınırlamalar hem mahkeme kararında hem de arabuluculuk anlaşmasında gözetilir:
- Asgari tarımsal arazi büyüklüğü: Mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 20 dekar, dikili tarım arazilerinde 5 dekar, örtü altı tarımında 3 dekarın altına inen ifraz ve bölüşümler yapılamaz.
- Tarım ve Orman İl Müdürlüğü görüşü: Mahkeme, parselin bölünüp bölünemeyeceğini Kastamonu Tarım ve Orman İl Müdürlüğü’ne sorar.
- Aynen taksimin reddi: Bölünemez görüşü geldiğinde aynen taksim yapılamaz ve satışa karar verilir.
- Muhdesat tespiti (ev, ahır, ağaç ihtilafı): Tarla üzerindeki ev, ahır veya ceviz ağaçlarının bir paydaşa ait olduğu iddia ediliyor ve diğer paydaşlar kabul etmiyorsa, mahkemenin verdiği süre içinde asliye hukuk mahkemesinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılmalıdır. Bu dava ortaklığın giderilmesi dosyasında bekletici mesele yapılır ve satış bedelinden muhdesata düşen payın korunmasını sağlar.
Hisseli Taşınmazdaki Kiracının Durumu
Miras kalan hisseli mülkte kiracı varsa, ortaklığın giderilmesi davası kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. İhale ile taşınmazı edinen yeni malik, konut veya çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu m. 351 uyarınca edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, gereksinim nedeniyle altı ay sonra tahliye davası açabilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar da (ilamsız tahliye takipleri hariç) 6325 S.K. m. 18/B kapsamında zorunlu arabuluculuğa tabidir. Ayrıntılar için Kastamonu’da kiracı tahliyesi yazımızı inceleyebilirsiniz. Dava süresince tahsil edilen kira gelirlerinin paylaşımı ise ortaklığın giderilmesi davasının konusu değildir; bu talepler paydaşlar arasında ayrıca ileri sürülmelidir.
Miras Paylaşımı ile Ortaklığın Giderilmesi Arasındaki Fark
Kastamonu’da miras paylaşımı, tüm mirasçıların yazılı miras taksim sözleşmesi imzalamasıyla barışçıl şekilde tamamlanabilir. Tek bir mirasçının dahi imzadan kaçınması halinde ise önce zorunlu arabuluculuk, ardından ortaklığın yargı yoluyla giderilmesi gündeme gelir. Bu süreçte paydaşlar arasında borç ve alacak ihtilafları varsa Kastamonu’da icra takibi mekanizmaları işletilebilir.
Güncel Yasal Süreler Tablosu (2026)
| Yargılama Aşaması | Yasal Süre / Ölçüt | Hukuki Dayanak |
|---|---|---|
| Zorunlu Arabuluculuk Süresi | 3 hafta (zorunlu hallerde +1 hafta) | 6325 S.K. m. 18/A ve 18/B |
| Son Tutanağın Sonradan Sunulması | 1 hafta (kesin süre) | 6325 S.K. m. 18/A |
| Cevap Dilekçesi Süresi | 2 hafta (tebliğden itibaren) | HMK m. 317 (basit yargılama) |
| Bilirkişi Raporuna İtiraz | 2 hafta (raporun tebliğinden itibaren) | HMK m. 281 |
| Duruşmalar Arası Azami Süre | 3 ay (zorunlu haller hariç) | HMK m. 147/3 (7589 S.K. ile eklendi) |
| İstinaf Kanun Yolu Süresi | 2 hafta (kararın tebliğinden itibaren) | HMK m. 345 |
| Mirasçılar Arası Birinci Artırma Eşiği | Muhammen kıymetin %100’ü | İİK m. 114 (7589 S.K.) |
| Genel Artırma Eşiği | Muhammen kıymetin %50’si + rüçhanlı alacaklar ve masraflar | İİK m. 114 ve 129 |
| İhalenin Feshi Talebi | 7 gün (öğrenmeden itibaren), en geç ihaleden itibaren 1 yıl | İİK m. 134 |
Sıkça Sorulan Sorular
İzale-i şüyu davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?
Arabuluculukta anlaşılırsa taşınmaz doğrudan tapuda devredilebilir mi?
12. Yargı Paketi ile miras kalan taşınmazın satışında ne değişti?
Satış hissedarlar arasında (halka kapalı) yapılabilir mi?
Hisseli tarla mahkemece bölünerek paylaştırılabilir mi (aynen taksim)?
Tarladaki evi veya ağaçları ben yaptım diyen hissedar ne yapmalıdır (muhdesat iddiası)?
Ortaklığın giderilmesi kararına karşı istinaf süresi ne kadardır?
Ortaklığın giderilmesi davasında masrafları ve avukatlık ücretini kim öder?
Av. Furkan İşeri Hakkında
Kastamonu Barosu’na Kayıtlı Avukat
Av. Furkan İşeri, Kastamonu Barosu’na kayıtlı avukat olup gayrimenkul ve miras hukuku başta olmak üzere ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu), zorunlu arabuluculuk ve arabuluculuk anlaşmasıyla tapuda tescil, 12. Yargı Paketi kapsamında mirasçılar arasındaki artırma, hisseli tarla uyuşmazlıkları, muhdesat davaları ve UYAP e-Satış süreçlerinde Kastamonu merkez ve ilçelerinde müvekkillerine avukatlık ve danışmanlık hizmeti sunmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu)
12. Yargı Paketi (7589 S.K.)
Arabuluculukta Taşınmaz Tescili
Hisseli Tarla ve 5403 S.K.
Sulh Hukuk Satış Memurluğu
Bu yazı Eylül 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınızda süreler ve usul, dosyanın özelliklerine göre farklılık gösterebilir.